Inwestycje liniowe przez cudze grunty. Uzyskiwanie właściwych tytułów prawnych, w tym służebność przesyłu i art. 124 ugn

1. Możliwości prawne pozyskiwania tytułów prawnych na gruncie obowiązujących przepisów prawnych:

• prawa cywilnego ( prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe, obligacyjne tytuły prawne)
• prawa administracyjnego,
• charakterystyka postępowań przymusowych ( ścieżka postępowania cywilnego i administracyjnego)

2. Uszeregowanie tytułów prawnych wg korzyści i bezpieczeństwa eksploatacyjnego przyszłych urządzeń sieciowych

• różnice w prowadzeniu inwestycji przez grunty będące własnością lub użytkowaniem wieczystym
• charakterystyka poszczególnych tytułów, ze wskazaniem ich mocnych i słabych punktów
• wpływ poszczególnych tytułów na czas realizacji inwestycji liniowej

3. Umiejętność właściwego odczytywania i posługiwania się odpisem z księgi wieczystej

• podstawowe regulacje: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r.w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym,
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie prowadzenia zbioru dokumentów dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu, oraz postępowania w tych sprawach
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów
• ustalenia stanu prawnego nieruchomości na podstawie danych z księgi wieczystej
• umiejętność wyodrębnienia i właściwego stosowania pojęcia nieruchomości wg ustawy kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych i hipotece
• konsekwencje jawności księgi wieczystej
• zasady postępowania w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
• właściwe zrozumienie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
• stany, w których rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa
• problematyka właściwego postępowania w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym i żądanie usunięcia niezgodności.
• możliwość ujawniania w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi również prawa osobistego i roszczenia oraz umiejętność wykorzystanie tego w interesie przedsiębiorcy sieciowego
• ustrój ksiąg wieczystych i postępowanie
• podział księgi wieczystej na działy i umiejętność odczytywania informacji z każdego z nich
• księga wieczysta a kataster nieruchomości.
• istota mocy wstecznej wpisu w księdze wieczystej
• właściwa forma dokumentów będących podstawą wpisu do Kw
• możliwość dotarcia do akt ksiąg wieczystych i korzyści płynące z tego dla przedsiębiorstwa sieciowego
• zakres informacji możliwych do pozyskania od Centralnej Informacja Ksiąg Wieczystych, z centralnej bazy danych ksiąg wieczystych i ich wiarygodność
• umiejętność samodzielnego przeglądania księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego z wykorzystaniem Internetu
• moc dowodowa i przydatność wydruków treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej
• umiejętność uzyskania i wykorzystania odpisu aktualnego oraz pełnego księgi wieczystej
• konieczność posiadania numeru Kw celem jej internetowego przeglądania
• praktyczne sposobu ustalania właściwych numerów Kw związanych z danymi nieruchomościami

Przedstawienie funkcjonujących na terenie całego kraju podstawowych modeli i strategii w przeprowadzaniu inwestycji liniowych przez cudze grunty

• uzyskiwanie tytułów prawnych przez: zewnętrznych projektantów, pracowników przedsiębiorstwa

4. Istota ugodowego oraz przymusowego (sądowego) ustanawiania służebności przesyłu- równoważenie interesów przedsiębiorstwa oraz właścicieli gruntów

• elementy procesu negocjacji o kluczowym znaczeniu dla ochrony interesów przedsiębiorstwa
• analiza poszczególnych zapisów występujących w aktualnie zawieranych ugodach (praktyczne aspekty)
• umiejętność prowadzenia właściwych negocjacji pomiędzy przedsiębiorstwem a właścicielem gruntu i jej wpływ na szybkość i opłacalność ewentualnego, przymusowego realizowania inwestycji

5. Właściwe usytuowanie służebności przesyłu w procesie posadowienia urządzeń sieciowych na cudzym gruncie

• omówienie sytuacji w których korzystniejsze dla przedsiębiorstwa jest służebność na czas oznaczony
• problematyka zgody właściciela nieruchomości (późniejsze wycofanie się z niej) na jej wykorzystanie na cele budowlane , a bezpieczeństwo inwestycji
• korzyści i wady wyrażonej zgody na wejście na nieruchomość w porównaniu ze służebnością przesyłu jako tytułem prawnym do korzystania z gruntu
• możliwy katalog instrumentów prawnych, z jakich może skorzystać przedsiębiorstwo, w przypadku odmowy właściciela gruntu na rozpoczęcie prac budowlanych, po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, zawarciu obligacyjnej umowy cywilno-prawnej,

6. Aspekty ustalania faktycznego wynagrodzenie za ustanowienie służebności w płaszczyźnie interesów obu stron

• możliwość ustanowienia służebności bez wynagrodzenia i niebezpieczeństwa z tym związane
• związek pomiędzy poszczególnymi zapisami służebności a wysokością wynagrodzenia
• najczęściej używane argumenty przez obie strony w trakcie negocjowania wysokości wynagrodzenia

7. Umiejętność właściwej analizy operatów sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych

• proponowane postępowanie w sytuacji dysponowania przez przedsiębiorstwo i właściciela nieruchomości rażąco odmiennymi operatami szacunkowymi
• problematyka obliczania wysokości wynagrodzenia w płaszczyźnie źródeł regulacji ustawowych i innych
• najnowsze interpretacje znaczenia pojęcia „odpowiedniego wynagrodzenia” za ustanowienie służebności
• właściwe odniesienie pomiędzy wynagrodzeniem a szkodą (odszkodowaniem , też w formie ewentualnego ryczałtu) w płaszczyźnie obliczania wysokości odpowiedniego wynagrodzenia
• elementy operatu szacunkowego, które wymagają szczególnej uwagi przedsiębiorstwa
• prawidłowa ocena stanowiska rzeczoznawcy majątkowego w przedmiocie ustalania powierzchni pasów eksploatacyjnych (technologicznych, stref ochronnych, kontrolowanych) i pasów negatywnego oddziaływania sieci w aspekcie obliczania wysokość wynagrodzenia

8. Ustanowienie służebności na gruntach stanowiących przedmiot

• współwłasności ułamkowej albo ustawowej
• własności wspólnoty mieszkaniowej oraz ANR
• będących w zarządzie Lasów Państwowych

9. Praktyczne aspekty zagadnienia związanego z pozyskiwaniem tytułów prawnych na podstawie decyzji administracyjnej z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

• umiejętność właściwego wyboru przez przedsiębiorstwo pomiędzy służebnością przesyłu a decyzją administracyjną
• niebezpieczeństwa związane z określaniem decyzji z art. 124 „ służebnością publiczną”
• czasowe możliwości zastosowania regulacji w odniesieniu do poszczególnych etapów inwestycji
• czy decyzja może / musi mieć określenie czasy realizacji inwestycji na cudzym gruncie
• sposób dokumentowania prowadzonych negocjacji, zwłaszcza przy niechęci właścicieli do prowadzenia pisemnych negocjacji lub ich następczego potwierdzania
• ćwiczenia w sporządzaniu wymaganej przez Starostę dokumentacji z przeprowadzonych rokowań, przy całkowitym braku możliwości współdziałania z właścicielem gruntu, a nawet przy jego wrogości bądź niechęci
• umiejętność skutecznego wykazywania w postępowaniu przed Starostą zasadności złożonego wniosku i załączonych do niego dokumentów z przeprowadzonych rokowań, najczęstsze błędy popełniane w tym zakresie przez wnioskodawcę
• wzajemne zależności pomiędzy ustanowieniem służebności a decyzją administracyjną z art.124 ustawy o gospodarce nieruchomościami , w szczególności analiza tego, czy się wzajemnie wykluczają oraz czy wybór i uzyskanie jednego z nich zamyka drogę do uzyskania drugiego tytułu prawnego
• technika wprowadzenia administracyjnego ograniczenia prawa własności do zapisów Księgi Wieczystej

10. Przymusowe wejście przedsiębiorstwa sieciowego na cudzy grunt w celu zrealizowania inwestycji przy braku zgody właściciela nieruchomości

• charakterystyka sądowego postępowania w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu z punktu widzenia przeciwstawnych interesów właścicieli gruntu oraz urządzeń sieciowych
• sposoby postępowania przedsiębiorstwa w przypadku oporu właściciela w udostępnieniu nieruchomości pomimo istniejącego orzeczenia w przedmiocie ustanowienia służebności bądź decyzji administracyjnej
• analiza poszczególnych technik negatywnego oddziaływania stosowanych przez uczestników postępowania sądowego w stosunku do przedsiębiorstwa
• sposoby interpretacji administracyjnego obowiązku właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń

11. Możliwe sposoby działania w sytuacji braku właściwej regulacji stanu prawnego nieruchomości przez które ma przebiegać inwestycja sieciowa

• właściwe rozumienie pojęcia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
• technika postepowania w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
• problematyka znaczenia ustawowego pojęcia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
• niemożność ustalenia osób, którym przysługują do nieruchomości prawo własności (brak aktualnego wpisu do KW)
• realne możliwości przeprowadzenia inwestycji przez nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.
• metody działania w sytuacji nieustalenia (oraz braku takich możliwości) aktualnego miejsca pobytu (zamieszkania) właściciela gruntu

12. Praktyczne korzyści z umów cywilnych będących tytułem prawnym do wejścia w cudzy grunt, posadowienia urządzeń oraz ich eksploatacji

• umowa: najmu, dzierżawy, użyczenia, zgody (porozumienia) na wejście i eksploatację nieruchomości
• wskazówki skutecznej ochrony bezpieczeństwa inwestycji sieciowej w sytuacji niemożności uzyskania decyzji administracyjnej z art.124, służebności przesyłu, ochrona zbliżona do służebności – bez konieczności stosowania formy aktu notarialnego ( właściciele nie chcą się zgadzać na ich podpisywanie)
• przedstawienie plusów i minusów najbardziej efektywnych obligacyjnych tytułów prawnych
• techniki prawidłowych zapisów poszczególnych umów maksymalnie zwiększających bezpieczeństwo inwestycji
• analiza poszczególnych umownych rozwiązań w ich praktycznym aspekcie

13. Zagrożenia dla przedsiębiorstwa sieciowego ze strony właściciela gruntu niewywiązującego się z zawartej umowy, będącej podstawą wejścia w teren

• sprzedaż nieruchomości przez właściciela przed realizacją inwestycji, w jej trakcie, po zakończeniu
• przymusowa sprzedaż nieruchomości przez komornika lub syndyka na różnych etapach inwestycji.

14. Analiza najnowszego orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych pod kątem inwestycji sieciowych przez cudze grunty.