Operat szacunkowy jako dowód w postępowaniu administracyjnym. Możliwość i zakres oceny operatu w aspekcie przydatności dowodowej, przez organ oraz Zamawiającego

Weryfikacja operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniach administracyjnych i cywilno - prawnych.

1. Uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości:
   1. przepisy prawa obowiązujące przy sporządzaniu operatu szacunkowego,
   2. rola i status prawny standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
2. Status prawny opinii o wartości:
   1. opinia biegłego, dokument urzędowy czy materiał urzędowy,
   2. zasady udostępniania operatu szacunkowego przez organ prowadzący postępowanie – ustawa o dostępie do informacji publicznej czy przepis art. 156 ugn,
   3. zastrzeganie przez rzeczoznawców praw autorskich – uzasadnione czy nie.
3. Zasady sporządzania, obligatoryjne elementy i treść operatu szacunkowego.
4. Podstawowe informacje o zasadach stosowania określonych podejść, metod i technik wyceny nieruchomości:
   1. wartość rynkowa a wartość odtworzeniowa,
   2. wartość rynkowa w podejściu porównawczym czy w podejściu dochodowym,
   3. kiedy możliwe jest zastosowanie podejścia kosztowego,
   4. kiedy metoda porównywania parami a kiedy metoda korygowania ceny średniej – uwarunkowania metodyczne i prawne.
5. Obligatoryjne elementy analizy rynku:
   1. rynek lokalny a rynek regionalny,
   2. zdefiniowanie rynku pod względem rodzajowym,
   3. przyjmowanie zasięgu terytorialnego i okresu badania rynku – uzasadnienie założeń przez rzeczoznawcę,
   4. uwzględnienie upływu czasu na poziom cen transakcyjnych – tzw. trend czasowy,
   5. dobór cech, ich standaryzacja oraz określenie siły wpływu na wartość – uzasadnienie wyboru.
6. Problematyka podobieństwa nieruchomości:
   1. definicja nieruchomości podobnych,
   2. opis cech różnicujących – uwarunkowania prawne,
   3. uzasadnienie wyboru nieruchomości spełniających warunek podobieństwa.
7. Typowe błędy i usterki występujące w operatach szacunkowych:
   1. poprawność określenia przedmiotu, zakresu i celu wyceny,
   2. poprawność ustalenia dat istotnych dla określenia wartości m.in.:
      • w celu ustalenia opłat adiacenckich,
      • w celu ustalenia tzw. renty planistycznej,
      • w celu ustalenia odszkodowania za pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości,
   3. przeznaczenie nieruchomości w sytuacji braku obowiązującego planu miejscowego – studium czy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, faktyczny sposób użytkowania terenu czy potencjalne możliwości,
   4. przeznaczenie a cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste przy aktualizacji opłat rocznych tytułu użytkowania wieczystego,
   5. rola i znaczenie załączników,
   6. uzasadnienie przyjętych założeń, wielkości współczynników korygujących i poprawek kwotowych, uzasadnienie dokonanych obliczeń i przyjętego wyniku.

Aktualizacja a potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, z uwzględnieniem zmian w art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami – konieczność dołączenia stosownych analiz.

Ocena operatu przez organ oraz organizację zawodową, z uwzględnieniem zmian w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

1. Ocena operatu jako dowodu w postępowaniu administracyjnym w świetle aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych, z uwzględnieniem zakresu oceny przez organ oraz specyfiki wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego:
   1. ocena w zakresie zgodności z przepisami prawa – jakich elementów procesu szacowania może dotyczyć,
   2. ocena w zakresie zgodności z innymi dowodami – czego może dotyczyć,
   3. ocena w zakresie zgodności z wiedzą ogólną – logiczność, spójność, kompletność, adekwatność do okoliczności sprawy, poprawność obliczeń,
   4. zawieszenie postępowania w przypadku skierowania operatu do oceny przez organizację zawodową względnie w przypadku wszczęcia postępowania przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej,
   5. operat szacunkowy przedłożony przez stronę postępowania, zakres jego oceny przez organ, możliwość rozstrzygnięcia na podstawie operatu przedłożonego przez stronę,
   6. wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego z udziału w postępowaniu – w jakich przypadkach jest to możliwe.
2. Ocena operatu przez organizację zawodową – tryb, zakres i uwarunkowania prawne:
   1. kiedy zachodzi potrzeba dokonania oceny przez organizację zawodową,
   2. kryteria oceny stosowane przez organizacje zawodowe,
   3. czy i w jaki sposób organizacja może odnieść się do poziomu określonej wartości,
   4. skutki negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową,
   5. czy istnieje możliwość kwestionowania oceny dokonanej przez organizację zawodową.

Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

1. Administracyjny tryb postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.
2. Zakres kompetencyjny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej – ocena operatu szacunkowego czy ocena postępowania rzeczoznawcy.
3. Kary dyscyplinarne jakie mogą być orzeczone wobec rzeczoznawcy majątkowego.

Odpowiedzi na pytania, dyskusja, wyjaśnianie wątpliwości, wymiana doświadczeń.