Specjalista do spraw gospodarki nieruchomościami

Dzień I 6 maja 2024 r.

Zasady ogólnie gospodarowania nieruchomościami publicznymi

Kurs rozpoczniemy od omówienia zasady prawidłowej gospodarki publicznym zasobem nieruchomości oraz zaprezentujemy obowiązkowe zapisy w uchwałach regulujących tryb zbycia, uprawnione podmioty (strony) w sporządzanych umowach. Przeanalizujemy także aktualne orzecznictwo i stanowiska organów kontroli w tej tematyce.

1. Gospodarka publicznym zasobem nieruchomości jako obowiązek organu stanowiącego.

• Publiczne zasoby nieruchomości oraz ich składniki.
• Podmioty uczestniczące w gospodarce nieruchomościami publicznymi: organ wykonawczy reprezentujący właściciela, jednostka budżetowa, spółka powołana do gospodarowania zasobem lub jego częścią.
• Definicja nieruchomości gruntowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz jej konsekwencje dla gospodarowania zasobem. Czy do działek ewidencyjnych lub lokali nie stanowiących nieruchomości stosujemy przepisy ustawy?
• Zasady prawidłowej gospodarki publicznym zasobem nieruchomości w kontekście informacji pokontrolnych NIK z lat 2021 – 2023.
• Obowiązek przeprowadzenia przetargu przy istnieniu przesłanki do zbycia bezprzetargowego. Zasady prawidłowego działania właściciela w przypadku ustalenia, że więcej niż jeden podmiot jest uprawniony do nabycia nieruchomości bez przetargu.
• Przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży jako zdarzenie prawne generujące określone obowiązki po stronie organu.
• Uchwały o zasadach przeznaczania do sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych, a podstawy prawne do przeznaczenia (lub odmowy przeznaczenia) do sprzedaży nieruchomości w innych sprawach.
• Uchwała/zarządzenie o zgodzie na przeznaczenie nieruchomości do zbycia bez przetargu – zakres oraz ograniczenia kompetencji organu stanowiącego. Omówienie aktualnego orzecznictwa i stanowisk organów kontroli.
• Czy uchwała zezwalająca na bezprzetargowe zbycie nieruchomości oraz zarządzenie organu wykonawczego o przeznaczeniu do zbycia mogą zostać zaskarżone jako naruszające interes prawny – omówienie aktualnego orzecznictwa.

1. Zapewnienie wymogu jawności przy gospodarowaniu nieruchomościami.

• Wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia, oraz oddania w najem, dzierżawę lub użyczenie. Omówienie praktycznej problematyki publikacji wykazu, zmiany treści wykazu, określania ceny nieruchomości w wykazie oraz wyznaczania terminu na realizację prawa pierwszeństwa.
• Czy wykaz powinien być sporządzany jeżeli przedmiotem zbycia ma być część nieruchomości (niewyodrębniony lokal mieszkalny lub jedna z kilku działek ewidencyjnych objętych tą samą księgą wieczystą)?
• Czy wykaz nieruchomości powinien być ogłoszony po uzyskaniu uchwały/zarządzenia zezwalającego na zbycie czy też musi być ogłoszony przed taką uchwałą. Czy uchwała/zarządzenie wydane przed wykazem jest nieważna? Omówienie orzecznictwa i aktualnej praktyki w tym zakresie.
• Wykaz nieruchomości, a sprzedaż lokalu na wniosek jego najemcy – odrębności i szczególne regulacje w kontekście prawa pierwszeństwa najemcy na czas nieoznaczony.
• Zasady podawania do publicznej wiadomości informacji o zmianach i korektach treści wykazu.
• Wykaz jako załącznik do zarządzenia. Zmiana lub uchylenie zarządzenia jako skutek zmian wykazów oraz rezygnacji ze zbycia nieruchomości.

Dzień II 9 maja 2024 r.

Bezprzetargowe zbywanie nieruchomości publicznych

Podczas drugiego dnia zajęć zaprezentujemy przesłanki przemawiające za stosowaniem bezprzetargowego trybu zbycia nieruchomości publicznej oraz zapoznamy uczestników z organizacją i przeprowadzeniem rokowań z nabywcą.

1. Podstawy rozporządzenia nieruchomością publiczną bez przetargu.

• Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości publicznej. Praktyczne ujęcie stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących pierwszeństwa jako podstawy do nabycia nieruchomości bez przetargu. Sposób poszerzenia katalogu osób uprawnionych do pierwszeństwa i uwagi praktyczne w tym zakresie.
• „Nieruchomość przyległa”, „poprawienie warunków zagospodarowania”, „niemożność zagospodarowania jako samodzielnej nieruchomości” – omówienie problematyki w oparciu o aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych.
• Bezprzetargowe zbywanie zabudowanej nieruchomości na rzecz dzierżawców – szczegółowe omówienie aktualnych kierunków interpretacji tej podstawy zbycia.
• Sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym na podstawie wniosku wieczystego użytkownika po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2023r. Omówienie aktualnej praktyki stosowania znowelizowanych przepisów.

1. Organizacja i przeprowadzenie rokowań z nabywcą w ramach zbywania nieruchomości w trybie bezprzetargowym.

• Cena nieruchomości zbywanej bez przetargu. Szczególne zasady ustalania ceny w wykazie oraz toku rokowań. Problematyka podwyższania ceny ponad wartość operatu szacunkowego oraz doliczania kosztów ubocznych do transakcji zbycia.
• Rokowania w przedmiocie zbycia nieruchomości – cena ustalona w rokowaniach a cena w wykazie. Uzgodnienia w przedmiocie ponoszenia przez nabywcę kosztów wyceny w świetle stanowisk pokontrolnych NIK.
• Czas prowadzenia rokowań w ramach zbycia bez przetargu. Odstąpienie od rokowań i odstąpienie od zawarcia umowy pomimo podpisanego protokołu z rokowań? Czy jest to prawnie dopuszczalne?
• Aktualność operatu szacunkowego w procedurach zbywania nieruchomości bez przetargu – ustalenie ceny na podstawie nieaktualnego operatu w dokumentach pokontrolnych NIK.
• Czy sprzedaż nieruchomości na podstawie żądania wieczystego użytkownika, na podstawie przepisów epizodycznych wprowadzonych nowelizacją z 2023r. to sprzedaż bezprzetargowa? W jakim zakresie do realizacji żądania możemy stosować przepisy o sprzedaży bezprzetargowej?
• Rozliczenie nakładów a udzielenie bonifikaty przy sprzedaży bez przetargu – omówienie poglądów NIK.
• Rozkładanie ceny sprzedaży nieruchomości na raty – praktyczne stosowanie przepisów art. 12a i art. 70 ugn.
• Czy rozłożenie ceny na raty może być pomocą publiczną? – praktyczne omówienie zagadnienia

Dzień III 14 maja 2024 r.

Zbywanie nieruchomości publicznych w drodze przetargu

Trzeciego dnia kursu omówimy ścieżkę organizacji trybu przetargowego odwołując się do praktyki stosowania przepisów rozporządzenia wykonawczego do ugn. Wskażemy w szczegółowy sposób i poddamy analizie najnowsze orzeczenia sądów powszechnych i administracyjnych, jak również stanowisko oraz wytyczne Najwyższej Izby Kontroli.

1. Ogłaszanie, organizacja i przeprowadzenie przetargu oraz rokowań w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego.

• Omówienie aktualnej praktyki stosowania przepisów rozporządzenia wykonawczego do ugn. w zakresie ogłaszania przetargów.
• Ustalanie ceny wywoławczej w przetargach i rokowaniach w świetle przepisów ugn. oraz wypowiedzi NIK. Wymóg uwzględnienia w cenie podatku VAT, a zasady obliczania minimalnej wysokości wadium oraz postąpienia w przetargu.
• Aktualność operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia ceny – omówienie informacji pokontrolnych NIK opublikowanych w latach 2021 - 2023.
• Uczestnik przetargu. Kwalifikowanie osób zainteresowanych do uczestnictwa w przetargu – warunki ustawowe oraz dodatkowe wymogi organizatora przetargu.
• Małżonkowie, pełnomocnicy, osoby działające wspólnie, spółki i inne osoby prawne jako uczestnicy przetargu. Omówienie istotnych zagadnień prawnych związanych z dopuszczeniem tych kategorii podmiotów do przetargu oraz zawieraniem z nimi umowy sprzedaży po przetargu.
• Art. 39 ugn – praktyczne zastosowanie przepisu w zestawieniu z obowiązkiem publikacji wykazu oraz ewentualnymi zmianami w zakresie wyceny nieruchomości.
• Rokowania po drugim przetargu – zasady i tryb przeprowadzenia, ustalanie ceny wywoławczej do rokowań oraz dopuszczalne kierunki negocjacji w ramach rokowań.

1. Wadium przetargowe.

• Prawidłowość wniesienia wadium w przypadku wadium wnoszonego przez osobę trzecią, małżonka lub podmioty wspólnie uczestniczące w przetargu.
• Wniesienie wadium jako podstawa zakwalifikowania uczestnika do przetargu. Pojęcie uczestnika przetargu a identyfikacja podmiotu wnoszącego wadium. Kto jest uczestnikiem przetargu i nabywcą nieruchomości w przypadku małżonków i które z nich musi wnieść wadium w przetargu?
• Aktualne orzecznictwo oraz stanowiska NIK w sprawie badania prawidłowości wnoszenia wadium w przetargu.

1. Komisja przetargowa.

• Zasady powoływania i funkcjonowania komisji w procedurze przetargowej pozwalające na zapewnienie ważności czynności komisji.
• Problematyka regulaminu komisji przetargowej oraz zakresu regulacji regulaminowych.

1. Zamknięcie przetargu i zawarcie umowy w wyniku przetargu.

• Rozstrzygnięcie a zamknięcie przetargu – porównanie pojęć i omówienie ich znaczenia w praktyce realizacji przetargów.
• Podpisanie protokołu z przetargu w przetargu pisemnym i w przetargu ustnym - znaczenie podpisana protokołu jako zdarzenia prawnego w kontekście rozstrzygnięcia/zamknięcia przetargu.
• Odwołanie z ważnych przyczyn i unieważnienie przetargu – omówienie problematyki z uwzględnieniem orzecznictwa sądów powszechnych i SN.
• Odstąpienie od zawarcia umowy sprzedaży w wyniku przetargu - jego przesłanki i skutki prawne.
• Zatrzymanie wadium wpłaconego przez nabywcę wyłonionego w przetargu – jakie są przesłanki prawne pozwalające/nakazujące zatrzymanie wadium.
• Umowa sprzedaży nieruchomości w wyniku przetargu – czy strony mogą zawrzeć w niej postanowienia nie wynikające z ogłoszenia i z warunków przetargu?

Dzień IV 16 maja 2024 r.

Udzielanie bonifikaty od ceny zbycia nieruchomości

W tym dniu omówimy reguły interpretacyjne związane z bonifikatą od ceny zbycia nieruchomości. Wspólnie przeanalizujemy zagadnienia związane z udzielaniem i dochodzeniem zwrotu bonifikaty za zakup nieruchomości, z zapisami, które powinny znaleźć się w uchwale (zarządzeniu) a także wprowadzaniem zmian do zapisów już w istniejących aktach.

1. Podstawowe reguły interpretacyjne związane z bonifikatą od ceny zbycia nieruchomości.

• Zasada zapłaty pełnej ceny za nieruchomość i udzielenie bonifikaty jako wyjątek od tej zasady.
• Zasada zwrotu bonifikaty i kwalifikacja wyjątków od zasady zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie. Odstąpienie od żądania bonifikaty – jakie przesłanki są wystarczające do podjęcia decyzji o odstąpieniu i jak musi wyglądać procedura współdziałania organów gminy.
• Zasada waloryzacji kwoty równej udzielonej bonifikacie. Omówienie aktualnie obowiązujących zasad i najnowszego orzecznictwa.
• Zasada udzielania bonifikaty za zgodą lub na podstawie uchwały właściwego organu.

1. Uchwała lub zarządzenie o zasadach udzielania bonifikat – problemy praktyczne.

• Jak budować akty prawa miejscowego dotyczące bonifikat?
• Jakich warunków oraz ograniczeń przedmiotowych i podmiotowych nie może zawierać uchwała?
• W jaki sposób zmieniać uchwały w zakresie obniżania stawki bonifikaty i jak zmiany będą stosowane do spraw będących w toku?

1. Wątpliwości praktyczne dotyczące przesłanek i zasad udzielania bonifikaty.

• Dopuszczalność udzielenia bonifikaty przy trybach zbycia innych niż zbywanie bez przetargu. Czy istnieje do tego podstawa prawna?
• Obowiązkowa bonifikata przy zbyciu nieruchomości zabytkowej – w jakich przypadkach należy zastosować bonifikatę i czy można żądać jej zwrotu? Jak definiować zwrot nieruchomość wpisana do rejestru zabytków: czy część nieruchomości czy np. zabytkowy park pałacowy musi zbyć objęty bonifikatą?
• Osoba bliska a obowiązek zwrotu bonifikaty. Kto jest a kto nie jest osobą bliską i czy rodzaj umowy zawartej między osobami bliskimi ma znaczenie dla zwrotu bonifikaty?
• Problem dziedziczenia obowiązku zwrotu bonifikaty – prezentacja najnowszych orzeczeń SN.

1. Dochodzenie zwrotu należności z tytułu bonifikaty w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

• Przeznaczenie nieruchomości na inny cel niż uzasadniający udzielenie bonifikaty – omówienie aktualnego orzecznictwa sądów w zakresie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości zakupionych z bonifikatą.
• Zbycie nieruchomości/lokalu w drodze umowy zamiany a żądanie zwrotu bonifikaty – czy każda umowa zamiany uniemożliwia wezwanie do zwrotu bonifikaty?
• Przeznaczenie części środków ze sprzedaży lokalu na nabycie innego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej. Wydatki na remont, spłatę kredytu, umowy rezerwacyjne i deweloperskie a obowiązek żądania zwrotu bonifikaty – prezentacja aktualnego orzecznictwa.
• Tryb dochodzenia zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie; Jaki jest cel i znaczenie prawne żądania zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie? Dlaczego organ nie powinien wykonywać działań zmierzających do zwrotu w terminie 12 miesięcy od zbycia nieruchomości?
• Przedawnienie roszczenia obejmującego zwrot udzielonej bonifikaty – w jaki sposób zapobiec przedawnieniu należności gminy i jakie czynności zawieszają lub przerywają bieg tego przedawnienia.
• Sposoby zabezpieczenia zwrotu bonifikaty – w tym w szczególności poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej.
• Umorzenie, rozłożenia na raty bądź odroczenia spłaty należności obejmującej kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Dzień V 21 maja 2024 r.

Oddawanie nieruchomości publicznych do używania

W ostatni dniu przedstawimy zasady zawierania umów najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości, a także korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego. Zwrócimy uwagę na te zapisy umowy, które powinny znaleźć się w treści, tak aby zachować interes obu stron i aby nie dochodziło do nadużyć lub możliwe było dochodzenie roszczeń w przypadku naruszenia warunków użytkowania nieruchomości.

1. Zagadnienia wspólne dotyczące oddawania nieruchomości publicznych do używania oraz bezumownego władania nieruchomością publiczną.

• Zawieranie umów na czas oznaczony do 3 lat po umowie zawartej na czas do 3 miesięcy. Aneksowanie (przedłużanie) umów do 3 lat i powyżej 3 lat. Omówienie akceptowanych przez organy kontroli kierunków działań w świetle przepisów u.g.n. oraz przepisów kompetencyjnych w ustawach samorządowych.
• Zawieranie umów o używanie nieruchomości publicznej w świetle zasady prawidłowej gospodarki i wynikających z niej obowiązków dla organów gospodarujących zasobem. Omówienie wniosków NIK po kontrolach przeprowadzonych w latach 2020 – 2022.
• W jaki sposób umowa najmu, dzierżawy i użyczenia może zabezpieczać interes prawny i finansowy właściciela oddającego nieruchomość do korzystania podmiotom prywatnym?
• Definicja posiadania rzeczy wraz z praktycznym odniesieniem do nieruchomości publicznej – jakie stany faktyczne wyłączają posiadanie nieruchomości? Czy do posiadania konieczne jest stałe przebywanie na nieruchomości?
• Posiadanie samoistne i posiadanie zależne – podstawowe kryteria rozróżnienia oraz omówienie dowodów mogących potwierdzić posiadanie zależne.
• Dobra i zła wiara posiadacza oraz jej wpływ na zakres ochrony prawnej i obowiązków posiadacza. Jakie obowiązki wobec właściciela ma posiadacz w dobrej wierze, a jakie są obowiązki posiadacza w złej wierze?
• Objęcie nieruchomości publicznej we władanie bez umowy – skutki oraz dopuszczalne kierunki działania właściciela.
• Bezumowne korzystanie z nieruchomości po ustaniu lub rozwiązaniu umowy – zasady i tryb postępowania właściciela lub zarządcy nieruchomości.
• Wyjaśnienie wątpliwości prawnych co do statusu prawnego podmiotu władającego z nieruchomością tj. ustalenie czy nie powstał po jego stronie tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.
• Omówienie wybranych podstaw nawiązania umowy o korzystanie z nieruchomości z innym podmiotem, niż dotychczasowy najemca lub dzierżawca: wstąpienie w stosunek najmu, dziedziczenie najmu/dzierżawy jako prawa majątkowego, nawiązanie umowy najmu wobec zgody na dalsze korzystanie z nieruchomości.
• Roszczenie o zwrot/wydanie nieruchomości - omówienie konstrukcji roszczenia oraz warunków jego skutecznej realizacji.

1. Umowa najmu nieruchomości publicznej.

• Istotne postanowienia umowy najmu nieruchomości publicznej.
• Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy najmu oraz rozliczenie nakładów na rzecz najmowaną – przedstawienie i omówienie podstawowych zasad działania organu reprezentującego podmiot gospodarujący nieruchomościami.

1. Umowa dzierżawy nieruchomości publicznej

• Istotne postanowienia umowy dzierżawy – co odróżnia dzierżawę od najmu, jakie rzeczy właściciel może oddawać w dzierżawę, a jakie w najem?
• Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy dzierżawy oraz rozliczenie nakładów na rzecz dzierżawioną.
• Dzierżawa nieruchomości rolnej stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
• Szczególne warunki i sposób wykonywania dzierżawy, której przedmiotem jest nieruchomość rolna – omówienie przepisów kodeksu cywilnego oraz przepisów szczególnych.
• Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej – przesłanki powstania prawa pierwokupu oraz sposób jego realizacji.

1. Oddanie nieruchomości publicznej w użyczenie.

• Istotne postanowienia umowy użyczenia.
• Zgoda organu stanowiącego na oddanie nieruchomości w użyczenie – czy jest konieczna i czy może zastrzegać warunki użyczenia?
• Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy użyczenia oraz rozliczenia nakładów na przedmiot użyczenia.

1. Obciążanie posiadacza należnościami na korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego – aspekty praktyczne.

• Odszkodowanie a wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego – porównanie świadczeń z punktu widzenia gminy lub Skarbu Państwa jako właściciela nieruchomości.
• Wyliczanie wysokości dochodzonego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
• Ustalanie zasad rozliczeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości w umowie najmu, dzierżawy, użyczenia. Czy właściciel dysponuje nieograniczoną możliwością narzucania wysokości takiego wynagrodzenia?
• Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości - omówienie zagadnienia na podstawie orzecznictwa dotyczącego gospodarowania publicznym zasobem nieruchomości.