Umowa o roboty budowlane

Wprowadzenie

1. Czym jest umowa o roboty budowlane

2. Znaczenie umów o roboty budowlane w inwestycjach publicznych i prywatnych

3. Podstawa prawna: Kodeks cywilny – art. 647–658

4. Miejsce tej umowy w systemie prawa (rodzaj umowy o dzieło / umowy nazwanej)

II Strony umowy

1. Zamawiający (inwestor) – podmiot zlecający wykonanie robót

2. Wykonawca – podmiot realizujący roboty budowlane

3. Możliwość udziału podwykonawców (art. 647¹ KC)

4. Odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy

III Przedmiot umowy
5. „Obiekt budowlany” jako rezultat robót budowlanych
6. Wymóg projektu budowlanego lub dokumentacji technicznej
7. Zakres robót – wykonanie zgodnie z projektem, przepisami techniczno-budowlanymi i sztuką budowlaną
8. Obowiązek uzyskania pozwoleń i odbiorów

IV Forma i elementy umowy
9. Wymagana forma pisemna (dla celów dowodowych, a często obligatoryjna w inwestycjach publicznych)
10. Elementy istotne umowy:
i. oznaczenie stron
ii. przedmiot robót
iii. termin realizacji
iv. wynagrodzenie i sposób płatności
v. prawa i obowiązki stron
11. Procedura odbioru robót
12. odpowiedzialność za wady i opóźnienia

V Dokumentacja techniczna i nadzór inwestorski
13. Znaczenie dokumentacji projektowej i specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót
14. Obowiązki inwestora: przekazanie terenu budowy, nadzór inwestorski
15. Obowiązki wykonawcy: prowadzenie dziennika budowy, zapewnienie bezpieczeństwa, zgodność z projektem
VI Wynagrodzenie
16. Wygrodzenie ryczałtowe – z góry ustalona kwota, niezmienna
17. Wynagrodzenie kosztorysowe – oparte na zestawieniu faktycznych kosztów
18. Zasady rozliczania robót dodatkowych i zamiennych
19. Kwestia waloryzacji wynagrodzenia (szczególnie w umowach długoterminowych)
VII Odbiór robót
20. Procedura odbioru częściowego i końcowego
21. Sporządzenie protokołu odbioru
22. Skutki podpisania protokołu – początek biegu rękojmi i gwarancji
23. Możliwość odmowy odbioru w razie wad istotnych
VIII Odpowiedzialność za wady robót
24. Rękojmia (art. 638 i 647 KC w zw. z art. 560–576 KC)
25. Gwarancja jakości (jeśli przewidziana umową)
26. Obowiązki wykonawcy w razie stwierdzenia wad
27. Uprawnienia zamawiającego: usunięcie wady, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy.
IX Zmiany i rozwiązanie umowy
28. Dopuszczalność zmian umowy – tylko w określonych przypadkach (np. zmiana zakresu, terminów, warunków technicznych)
29. Rozwiązanie umowy z winy wykonawcy lub zamawiającego
30. Skutki odstąpienia od umowy
31. Zasada: zmiany muszą być na piśmie pod rygorem nieważności

X Umowa o roboty budowlane w kontekście zamówień publicznych
1 Zawarcie umowy
i. Umowa o roboty budowlane w zamówieniach publicznych jest zawierana po przeprowadzeniu postępowania zgodnie z ustawą Prawo zamówień publicznych (PZP).
ii. Zawarcie następuje z wykonawcą, którego oferta została uznana za najkorzystniejszą.
iii. Treść umowy musi być zgodna z ofertą i warunkami SWZ – strony nie mogą dowolnie zmieniać jej postanowień.
iv. Obowiązek zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 432 PZP).
2 Treść i ograniczenia zmian umowy
v. W umowie muszą znaleźć się m.in.:

1. warunki płatności i termin wykonania,

2. zasady odbioru i rozliczenia robót,

3. wysokość i sposób naliczania kar umownych,

4. warunki zmiany umowy (art. 455 PZP),

5. zasady waloryzacji wynagrodzenia (przy umowach długoterminowych).

6. Zakaz istotnych zmian umowy, chyba że zostały one przewidziane w SWZ lub wynikają z nadzwyczajnych okoliczności.

3 Realizacja i kontrola umowy
vi. Zamawiający ma obowiązek nadzorowania realizacji robót – często przez inspektora nadzoru inwestorskiego.
vii. Wykonawca zobowiązany jest do prowadzenia dokumentacji budowy, przestrzegania przepisów technicznych i BHP.
viii. Umowy o roboty budowlane w sektorze publicznym są kontrolowane przez organy zewnętrzne:

1. Urząd Zamówień Publicznych (UZP) – kontrola formalna,

2. Najwyższa Izba Kontroli (NIK) – kontrola gospodarności i zgodności z prawem,

3. Instytucje finansujące (np. UE) – w przypadku projektów współfinansowanych.
   ix. Naruszenie zasad PZP może prowadzić do unieważnienia postępowania lub nałożenia sankcji finansowych.