Wycena nieruchomości - najważniejsze zmiany i dyrektywy, sporządzenie i analiza operatu szacunkowego oraz najczęściej popełnianych błędów

1. Stan prawa w zakresie wyceny nieruchomości oraz zasady sporządzania operatu szacunkowego, w tym:
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 05 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
2. Nieruchomość oraz rodzaje praw związanych z nieruchomością jako przedmiot wyceny.
3. Wymagania dotyczące sporządzenia operatu szacunkowego wynikające z rozporządzenia i standardów zawodowych, w tym:
• podejścia, metody i techniki wyceny
• rodzaje określanych wartości
4. Zróżnicowanie podejść, metod i technik wycen – pod kątem rodzaju nieruchomości: powierzchnie biurowe, lokale użytkowe, centra handlowe, magazyny, hotele, grunty inwestycyjne
5. Operat szacunkowy, w tym:
• proces wyceny,
• normatywna zawartość operatu szacunkowego,
• aktualność i aktualizacja operatu szacunkowego
6. Analiza poprawności sporządzania operatu szacunkowego:
• odbiór operatu szacunkowego przez zamawiającego
• cena prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych
• postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej
7.Dokumenty źródłowe (związane z nieruchomością, gruntem, budową itp.). Ocena ważności dokumentów.
8. Główne czynniki decydujące o wartości nieruchomości, w tym:
• Cechy prawne nieruchomości
• Przeznaczenie nieruchomości i źródła ustalania przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, wynikające ze Studium Gminnego
• Cechy techniczno – użytkowe nieruchomości
9. Założenia, jako jeden z najważniejszych, przesądzający o końcowej wartości, elementów wyceny nieruchomości, w tym najczęściej popełniane błędy.
10. Dyskusja – omówienie przypadków, z którymi spotkali się uczestnicy, pytania i wątpliwości.
11. Lista sprawdzająca operat szacunkowy. Analiza przekładowych operatów szacunkowych pod kątem ich poprawności.
12. Najważniejsze ZMIANY i DYREKTYWY nowego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w tym m.in.:
• analiza rynku (źródła danych, trend zamiany cen, cechy, wagi)
• zmiany w podejściu porównawczym,
• zmiany w podejściu dochodowym,
• zmiany w podejściu kosztowym,
• wycena nieruchomości rolnej
• wycena nieruchomości obciążonych służebnościami (osobista, gruntowa, przesyłu)
• operat szacunkowy – nowe uregulowania.
13. Grupy najczęściej błędów popełnianych w operatach szacunkowych – powodujących negatywna ocenę.
• Błędny na tle opisu nieruchomości.
• Błędy przy stosowaniu podejścia porównawczego.
• Błędy przy stosowaniu podejścia dochodowego.
• Błędy przy stosowaniu innych podejść.
• Błędy przy wybranych celach wyceny.
14. Dyskusja podsumowująca.